Zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie przy zakupie z partnerem. Czy można odzyskać podatek?

Zakup mieszkania z partnerem na rynku wtórnym może oznaczać duży dodatkowy koszt, czyli podatek PCC pobierany przy podpisaniu aktu notarialnego. Od 31 sierpnia 2023 r. w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązuje jednak zwolnienie dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Problem pojawiał się wtedy, gdy nieruchomość kupowały dwie osoby, a tylko jedna z nich spełniała warunki ulgi. Dotychczas fiskus często przyjmował podejście „wszyscy albo nikt”, czyli odmawiał zwolnienia, jeśli drugi kupujący miał już wcześniej mieszkanie lub dom. Takie podejście było opisywane w kontekście wcześniejszej praktyki organów i sądów administracyjnych.

Wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r., sygn. III FSK 281/25, może zmienić praktyczne podejście do takich sytuacji. Sąd uznał, że zwolnienie z PCC może przysługiwać proporcjonalnie, czyli w zakresie udziału tej osoby, dla której jest to faktycznie zakup pierwszego mieszkania. To ważna informacja dla osób, które przy wspólnym zakupie mieszkania, lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego zapłaciły podatek od całej transakcji, mimo że jeden z kupujących mógł spełniać warunki ustawowej preferencji.

W praktyce oznacza to, że część podatników może rozważyć stwierdzenie nadpłaty podatku i wystąpienie o zwrot części zapłaconego PCC. Nie jest to jednak automatyczny zwrot dla każdego. Trzeba sprawdzić historię posiadania nieruchomości, udziały kupujących, treść umowy sprzedaży oraz to, czy wcześniejsze prawo albo udział w nieruchomości nie wyklucza zwolnienia. Szczególnie ważny jest wyjątek dotyczący udziału nabytego w drodze dziedziczenia, ponieważ taki udział nie zawsze przekreśla prawo do preferencji. W tym artykule wyjaśniamy, kiedy PCC przy zakupie pierwszego mieszkania może zostać ograniczony tylko do części transakcji i co wynika z najnowszego podejścia sądu.

Wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r., sygn. III FSK 281/25, jest istotny dla osób, które kupiły nieruchomość wspólnie z partnerem, ale tylko jedna z nich spełniała warunki ustawowego zwolnienia. Do tej pory organy podatkowe prezentowały podejście bardzo restrykcyjne. W praktyce przyjmowano, że jeżeli przy jednej umowie sprzedaży występuje kilku kupujących, to warunki zwolnienia muszą spełniać wszyscy nabywcy. Jeżeli jedna osoba miała już wcześniej mieszkanie, fiskus odmawiał preferencji także drugiej osobie.

NSA spojrzał na ten problem inaczej. Sąd uznał, że zwolnienie z PCC może być oceniane proporcjonalnie, czyli w odniesieniu do udziału tej osoby, która samodzielnie spełnia warunki ulgi. To ważne przy wykładni przepisów o czynnościach cywilnoprawnych, ponieważ spór nie dotyczył samego faktu zawarcia umowy, ale prawidłowego zastosowania przepisu prawa materialnego do konkretnej sytuacji kupujących.

Nie oznacza to jednak, że doszło do zmiany ustawy. Zmieniło się podejście wynikające z orzeczenia sądu. Wyrok NSA może być mocnym argumentem w sprawach o stwierdzenie nadpłaty podatku, ale nie powoduje automatycznego zwrotu PCC każdemu podatnikowi, który kupował nieruchomość wspólnie z drugą osobą. Trzeba też pamiętać, że to pierwszy prawomocny wyrok NSA w takiej kwestii, dlatego nie ma jeszcze pewności, czy wszystkie podobne sprawy będą rozstrzygane identycznie.

Dlaczego wcześniejsze stanowisko fiskusa było problematyczne?

Dotychczasowe podejście organów podatkowych prowadziło do sytuacji, w której osoba kupująca swoje pierwsze mieszkanie mogła stracić prawo do preferencji tylko dlatego, że kupowała nieruchomość razem z partnerem. Problem pojawiał się szczególnie wtedy, gdy drugi kupujący miał już wcześniej prawo własności mieszkania, domu albo inne prawo do nieruchomości mieszkalnej.

W interpretacjach podatkowych organy często wskazywały, że zwolnienie obejmuje całą umowę sprzedaży, a nie wyłącznie udział konkretnego kupującego. Takie uzasadnienie interpretacji indywidualnej oznaczało, że jeśli jeden z nabywców nie spełniał warunków ulgi, to cała transakcja była traktowana jako objęta opodatkowaniem podatkiem PCC. Przykładem takiego podejścia była interpretacja indywidualna z 23 stycznia 2026 r., w której organ uznał, że zwolnienie nie ma zastosowania, gdy tylko jeden ze współkupujących spełnia kryteria preferencji.

Problem miał więc nie tylko charakter finansowy, ale też praktyczny. Przy zawarciu umowy sprzedaży notariusz pobierał podatek od całej wartości transakcji, mimo że jeden z kupujących mógł faktycznie spełniać cel zwolnienia, czyli nabywać swoje pierwsze mieszkanie na własne potrzeby.

Kiedy zwolnienie z PCC przysługuje tylko częściowo?

Z kierunku wskazanego przez NSA wynika, że zwolnienie z PCC może przysługiwać tylko w tej części, która odpowiada udziałowi nabywcy spełniającego warunki ulgi. Jeżeli więc dwie osoby kupują nieruchomość po połowie, a tylko jedna z nich kupuje swoje pierwsze mieszkanie, zwolnienie może obejmować jej udział. Drugi udział pozostaje opodatkowany.

W praktyce oznacza to, że podatek PCC nie powinien być automatycznie naliczany od całej ceny nieruchomości tylko dlatego, że jeden ze współkupujących miał wcześniej mieszkanie. Znaczenie ma udział każdego nabywcy oraz to, czy dana osoba spełnia warunki zastosowania zwolnienia.

✔️ jeżeli osoba A kupuje pierwsze mieszkanie, jej udział może korzystać ze zwolnienia

✔️ jeżeli osoba B miała już wcześniej nieruchomość mieszkalną, jej udział może podlegać PCC

✔️ jeżeli podatek został pobrany od całej transakcji, może pojawić się podstawa do analizy nadpłaty

Takie podejście jest korzystniejsze dla podatników, ale nadal wymaga ostrożności. Każda sytuacja zależy od treści aktu notarialnego, udziałów kupujących oraz historii posiadanych wcześniej praw do nieruchomości.

Co oznacza proporcjonalne zwolnienie dla wspólnego nabycia nieruchomości?

Proporcjonalne zwolnienie oznacza, że wspólny zakup nieruchomości nie przekreśla automatycznie prawa do preferencji po stronie osoby, która spełnia warunki ustawowe. Liczy się nie tylko sama umowa, ale też sytuacja każdego kupującego.

To ważne zwłaszcza przy zakupach partnerskich, rodzinnych albo mieszanych, gdzie jedna osoba kupuje swoje pierwsze lokum, a druga wcześniej była już właścicielem mieszkania lub domu. W takim przypadku organ podatkowy nie powinien pomijać indywidualnej sytuacji nabywcy tylko dlatego, że transakcja została dokonana wspólnie.

Wyrok NSA może mieć znaczenie także w sporach dotyczących wcześniejszych interpretacji. Jeżeli podatnik otrzymał niekorzystną interpretację indywidualną, a następnie sprawa trafiła do wojewódzkiego sądu administracyjnego, argumentacja NSA może wspierać stanowisko, że wcześniejsza wykładnia była zbyt rygorystyczna. Dotyczy to zarówno zarzutu naruszenia przepisów postępowania, jak i oceny, czy organ prawidłowo odczytał treść przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.

Najważniejszy wniosek jest prosty: wspólny zakup mieszkania nie musi oznaczać utraty zwolnienia przez osobę, która spełnia ustawowe warunki. Po wyroku NSA można argumentować, że preferencja powinna być rozliczana proporcjonalnie, w zakresie udziału przysługującego temu nabywcy.

Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania ma ograniczać koszty nabycia nieruchomości przez osoby, które wcześniej nie miały własnego lokum. Ma ono znaczenie przede wszystkim przy zakupie z rynku wtórnego, ponieważ to właśnie wtedy sprzedaż nieruchomości najczęściej podlega PCC.

Co do zasady podatkowi podlegają umowy sprzedaży rzeczy oraz praw majątkowych. W przypadku nieruchomości mieszkalnych oznacza to, że przy zakupie mieszkania, domu jednorodzinnego albo określonych praw do lokalu może powstać obowiązek podatkowy w PCC. Standardowo podatek pobiera notariusz przy podpisywaniu umowy w formie aktu notarialnego.

Zwolnienie działa jednak tylko wtedy, gdy spełnione są warunki wskazane w ustawie. Nie wystarczy samo przeznaczenie nieruchomości na cele mieszkaniowe. Kluczowe jest to, czy kupujący wcześniej posiadał określone prawa do mieszkania, domu jednorodzinnego albo udziału w takich prawach.

Kto może skorzystać ze zwolnienia?

Ze zwolnienia może skorzystać osoba fizyczna, która w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie posiadała określonych praw do nieruchomości mieszkalnej. Chodzi o sytuację, w której kupujący faktycznie nabywa swoje pierwsze mieszkanie albo pierwszy dom jednorodzinny, a nie kolejną nieruchomość.

W praktyce trzeba sprawdzić, czy kupującemu wcześniej nie przysługiwało:

✅ prawo własności lokalu mieszkalnego

✅ prawo własności domu jednorodzinnego albo udział we własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego

✅ spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego

✅ udział w takich prawach, jeżeli nie mieści się w ustawowym wyjątku

Znaczenie ma więc nie tylko to, czy dana osoba była wpisana jako właściciel mieszkania. Liczą się również prawa wynikające z przepisów prawa spółdzielczego, ponieważ spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego może wykluczać możliwość skorzystania ze zwolnienia na podobnych zasadach jak klasyczna własność mieszkania.

Ważne jest też to, że zwolnienie dotyczy osób fizycznych. Jeżeli stroną transakcji jest inny podmiot, trzeba osobno ocenić skutki podatkowe i sprawdzić, czy dana czynność mieści się w zakresie przedmiotowym ustawy o PCC.

Kiedy udział nabyty w drodze dziedziczenia nie wyklucza ulgi?

Ustawa przewiduje istotny wyjątek dla osób, które wcześniej nabyły udział w mieszkaniu albo domu jednorodzinnym w drodze dziedziczenia. Sam fakt, że ktoś był współwłaścicielem odziedziczonej nieruchomości, nie zawsze przekreśla prawo do zwolnienia.

Jeżeli udział był nabyty w drodze dziedziczenia i nie przekraczał 50 procent, kupujący może nadal spełniać warunki ulgi przy zakupie pierwszego mieszkania. To bardzo ważne, bo wiele osób formalnie ma niewielki udział w nieruchomości rodzinnej, ale nigdy nie kupowało samodzielnie mieszkania ani domu jednorodzinnego.

Przykład takiej sytuacji:

🔹 kupujący odziedziczył 25 procent udziału w mieszkaniu po rodzicu

🔹 nie kupował wcześniej innego lokalu mieszkalnego ani domu jednorodzinnego

🔹 chce kupić własne mieszkanie na rynku wtórnym

🔹 jego wcześniejszy udział mieści się w ustawowym wyjątku

W takiej sytuacji wcześniejszy udział nie musi wykluczać zwolnienia. Trzeba jednak dokładnie sprawdzić, z jakiego tytułu został nabyty, jaka była jego wysokość oraz czy dotyczył lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, domu jednorodzinnego czy innego prawa majątkowego.

Jak rozumieć pierwsze mieszkanie w praktyce?

Pojęcie pierwszego mieszkania w PCC nie oznacza wyłącznie pierwszej nieruchomości kupionej za własne pieniądze albo przy pomocy kredytu hipotecznego. Dla zastosowania zwolnienia znaczenie ma to, czy kupujący posiadał wcześniej prawa wskazane w ustawie.

W praktyce analizuje się więc nie tylko samą historię zakupu, ale także wcześniejsze dziedziczenie, darowizny, udziały i prawa spółdzielcze. Osoba, która nigdy nie kupowała mieszkania, ale wcześniej posiadała udział w nieruchomości większy niż dopuszczalny wyjątek, może mieć problem ze zwolnieniem.

Z drugiej strony osoba, która odziedziczyła niewielki udział, a następnie kupuje lokal po raz pierwszy, nie zawsze traci prawo do preferencji. Dlatego przy ocenie prawa do ulgi trzeba patrzeć na konkretny stan faktyczny, a nie tylko na potoczne rozumienie hasła „pierwsze mieszkanie”.

Dla PCC ważne są przede wszystkim:

📌 rodzaj nabywanej nieruchomości

📌 historia posiadania praw do mieszkania albo domu jednorodzinnego

📌 wysokość wcześniejszych udziałów

📌 sposób nabycia wcześniejszego prawa, na przykład spadek, darowizna albo zakup

📌 treść aktu notarialnego i udział każdego kupującego

Właśnie dlatego przy wspólnym zakupie nieruchomości tak duże znaczenie ma najnowsze podejście NSA. Sąd wskazał, że sytuację każdego nabywcy można oceniać oddzielnie. Jeżeli jeden z kupujących spełnia warunki ulgi, a drugi nie, zwolnienie może zostać zastosowane proporcjonalnie, czyli do udziału osoby, która rzeczywiście kupuje swoje pierwsze mieszkanie.

Przy wspólnym zakupie mieszkania kluczowe znaczenie ma to, kto jest stroną transakcji, jakie udziały nabywają kupujący i czy każdy z nich spełnia warunki ustawowego zwolnienia. Jeżeli nieruchomość kupują dwie osoby, obowiązek podatkowy w PCC powstaje co do zasady z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, czyli najczęściej przy podpisaniu aktu notarialnego.

W praktyce notariusz pobiera podatek przy zawarciu umowy sprzedaży, jeżeli transakcja podlega opodatkowaniu. To oznacza, że kwestia zwolnienia powinna zostać rozstrzygnięta już na etapie przygotowania dokumentów do aktu. Jeżeli notariusz uzna, że zwolnienie nie ma zastosowania, może pobrać PCC od całej wartości transakcji.

Po wyroku NSA pojawia się jednak argument, że przy wspólnym nabyciu nieruchomości nie zawsze trzeba patrzeć na kupujących jak na jedną, nierozdzielną całość. Jeżeli jedna osoba spełnia warunki ulgi, a druga ich nie spełnia, zwolnienie może obejmować tylko udział tej pierwszej osoby.

Jak ustalić udział osoby, która spełnia warunki zwolnienia?

Najpierw trzeba sprawdzić, w jakich udziałach kupujący nabywają nieruchomość. Jeżeli partnerzy kupują mieszkanie po połowie, każdy z nich nabywa 50 procent praw do nieruchomości. Jeżeli proporcje są inne, na przykład 70 procent i 30 procent, znaczenie ma dokładny zapis w akcie notarialnym.

To istotne, ponieważ przy PCC podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Jeżeli więc zwolnienie ma działać proporcjonalnie, podstawę opodatkowania należy odnieść do udziału tej osoby, która nie spełnia warunków ulgi.

🟢 Jeżeli oboje kupujący spełniają warunki zwolnienia, PCC co do zasady nie powinien zostać pobrany.

🟢 Jeżeli tylko jedna osoba spełnia warunki zwolnienia, preferencja może dotyczyć jej udziału.

🟢 Jeżeli żadna z osób nie spełnia warunków zwolnienia, PCC będzie naliczany na zasadach ogólnych.

🟢 Jeżeli podatek pobrano od całości, mimo że jedna osoba mogła korzystać z ulgi, można analizować, czy doszło do nadpłaty.

Ważne jest też to, czy nabywany jest udział w prawie własności nieruchomości, czy inne prawa majątkowe, takie jak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W obrocie prawami majątkowymi szczegóły mają duże znaczenie, ponieważ nie każde prawo będzie oceniane dokładnie tak samo.

Czy finansowanie z kredytu hipotecznego wpływa na prawo do ulgi?

Samo finansowanie zakupu z kredytu hipotecznego nie powinno przesądzać o utracie prawa do zwolnienia. Dla PCC najważniejsze jest to, czy kupujący spełnia warunki wskazane w ustawie, a nie to, czy nieruchomość została kupiona za gotówkę, z kredytu czy z udziałem środków własnych.

Kredyt może mieć jednak znaczenie praktyczne. Bank często analizuje zdolność kredytową obu osób i wymaga, aby obie przystąpiły do umowy kredytowej. Nie zawsze jednak udział w kredycie oznacza taki sam udział w nieruchomości. Dlatego trzeba odróżnić kilka rzeczy:

🔹 kto jest kredytobiorcą

🔹 kto jest właścicielem nieruchomości

🔹 jakie udziały wynikają z aktu notarialnego

🔹 kto spełnia warunki zwolnienia z PCC

Dla podatku liczy się przede wszystkim nabycie prawa do nieruchomości. Jeżeli dwie osoby zaciągają kredyt, ale tylko jedna z nich nabywa udział w nieruchomości, skutki podatkowe będą inne niż wtedy, gdy obie osoby stają się współwłaścicielami mieszkania.

Wspólna odpowiedzialność za kredyt nie musi więc automatycznie oznaczać wspólnego prawa do zwolnienia albo jego utraty. Decydujące są zapisy transakcji, udział w nieruchomości i historia posiadania wcześniejszych praw mieszkaniowych.

Co oznacza częściowe zwolnienie przy różnych udziałach kupujących?

Częściowe zwolnienie oznacza, że podatek PCC może zostać naliczony tylko od tej części nieruchomości, która przypada na osobę niespełniającą warunków ulgi. Jeżeli udziały są równe, rozliczenie jest stosunkowo proste. Jeżeli udziały są nierówne, trzeba odnieść wartość transakcji do konkretnego udziału każdego kupującego.

Przykładowo, gdy jedna osoba nabywa 70 procent nieruchomości i spełnia warunki zwolnienia, a druga osoba nabywa 30 procent i nie spełnia warunków, PCC może dotyczyć tylko tej drugiej części. Wtedy opodatkowaniu podatkiem PCC podlega udział osoby, która nie może skorzystać z preferencji.

Takie podejście jest szczególnie ważne wtedy, gdy wcześniejsze stanowisko organu było niekorzystne dla podatnika. Jeżeli po transakcji pojawi się spór z urzędem, znaczenie może mieć interpretacja indywidualna, jej uzasadnienie oraz to, czy organ prawidłowo ocenił przepisy. Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej może być składany w formie dokumentu elektronicznego, a w razie późniejszego sporu liczy się także termin od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej.

Trzeba przy tym pamiętać, że funkcja ochronna interpretacji działa tylko w granicach przedstawionego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jeżeli opis sytuacji nie pokrywa się z rzeczywistą transakcją, podatnik może nie uzyskać ochrony, nawet jeśli sama interpretacja była dla niego korzystna.

Dlatego przy wspólnym zakupie nieruchomości najważniejsze są trzy elementy: udziały kupujących, historia posiadania wcześniejszych nieruchomości oraz prawidłowe zastosowanie zwolnienia do konkretnej osoby, a nie automatycznie do całej pary.

Zwolnienie nie obejmuje każdego zakupu związanego z nieruchomością. Ustawa wskazuje konkretne typy praw i nieruchomości, przy których można mówić o preferencji w PCC. Chodzi przede wszystkim o określone prawa do nieruchomości mieszkalnych, a nie o dowolne prawo związane z rynkiem nieruchomości.

Zwolnienie może dotyczyć sprzedaży:

📌 prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość

📌 prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego

📌 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego

📌 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego domu jednorodzinnego

Oznacza to, że znaczenie ma nie tylko sam fakt, że kupujący nabywa „mieszkanie”. Trzeba sprawdzić, jaki dokładnie przedmiot transakcji został wskazany w akcie notarialnym. Inaczej może być oceniany lokal mieszkalny, inaczej dom, a jeszcze inaczej udział w prawie albo określone prawo spółdzielcze. Zakres zwolnienia wynika z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Czy zwolnienie obejmuje wyłącznie rynek wtórny?

W praktyce zwolnienie z PCC ma największe znaczenie przy zakupach z rynku wtórnego. To właśnie przy takich transakcjach kupujący najczęściej spotyka się z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przy zakupie mieszkania od dewelopera sytuacja zwykle wygląda inaczej, ponieważ transakcja jest najczęściej opodatkowana VAT. W takim przypadku PCC co do zasady nie występuje, więc zwolnienie z PCC nie jest potrzebne w takim samym sensie jak przy zakupie z rynku wtórnego.

Warto więc rozróżnić dwie sytuacje:

✅ zakup mieszkania z rynku wtórnego, gdzie PCC może być istotnym kosztem

✅ zakup od dewelopera, gdzie transakcja zwykle podlega VAT, a nie PCC

✅ zakup udziału w nieruchomości, gdzie trzeba osobno sprawdzić warunki zwolnienia

✅ zakup prawa spółdzielczego, gdzie znaczenie ma dokładny rodzaj nabywanego prawa

Nie każdy zakup lokalu będzie więc oceniany identycznie. Jeżeli przedmiotem transakcji jest lokal użytkowy, działka rekreacyjna albo prawo użytkowania wieczystego niezwiązane z nabyciem prawa objętego zwolnieniem z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, zwolnienie może nie znaleźć zastosowania. Kluczowe jest to, czy transakcja mieści się w katalogu praw i nieruchomości objętych przepisem.

Jakie prawa do nieruchomości trzeba sprawdzić przed zakupem?

Przed zakupem warto ustalić, czy kupujący posiadał wcześniej prawa, które mogą wykluczyć zwolnienie. Nie chodzi wyłącznie o klasyczne mieszkanie własnościowe. Znaczenie mogą mieć także inne formy własności albo prawa do lokalu.

Trzeba sprawdzić przede wszystkim, czy kupujący był wcześniej właścicielem lub współwłaścicielem:

🔹 lokalu mieszkalnego

🔹 budynku mieszkalnego jednorodzinnego

🔹 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego

🔹 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego domu jednorodzinnego

🔹 udziału w innych nieruchomościach mieszkalnych

Jeżeli kupujący był wcześniej współwłaścicielem mieszkania, trzeba dodatkowo ustalić, w jaki sposób nabył ten udział. Inaczej może być oceniony udział kupiony samodzielnie, a inaczej udział otrzymany w spadku. Ustawa przewiduje wyjątek dla udziału nieprzekraczającego 50 procent, jeżeli został nabyty w drodze dziedziczenia.

To ważne, bo w praktyce wiele osób nie uważa się za właścicieli nieruchomości, jeżeli mają jedynie niewielki udział w mieszkaniu rodzinnym. Dla podatku PCC taki udział może jednak mieć znaczenie, dlatego trzeba go uwzględnić przed podpisaniem aktu notarialnego.

Kiedy wcześniejszy udział w nieruchomości może wykluczyć ulgę?

Wcześniejszy udział w nieruchomości może wykluczyć ulgę wtedy, gdy nie mieści się w ustawowym wyjątku. Jeżeli osoba posiadała wcześniej udział w mieszkaniu albo domu i udział ten nie został nabyty w drodze dziedziczenia albo przekraczał dopuszczalny limit, urząd może uznać, że nie jest to już zakup pierwszego mieszkania.

Największe znaczenie mają trzy elementy:

🟢 jaki udział posiadał kupujący

🟢 w jaki sposób udział został nabyty

🟢 jakiego rodzaju nieruchomości lub prawa dotyczył ten udział

Jeżeli wcześniejszy udział został kupiony, otrzymany w darowiźnie albo wynikał z innej czynności niż dziedziczenie, może to utrudnić skorzystanie ze zwolnienia. Podobnie będzie wtedy, gdy kupujący posiadał już pełne prawo własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Nie każda wcześniejsza styczność z nieruchomością przekreśla ulgę. Decyduje dokładna treść przepisów, rodzaj prawa i sposób jego nabycia. Dlatego przy wspólnym zakupie mieszkania z partnerem szczególnie ważne jest ustalenie sytuacji każdego kupującego osobno. To właśnie ten element stał się kluczowy w najnowszym podejściu NSA do proporcjonalnego zwolnienia z PCC.

Przy zakupie mieszkania z partnerem najważniejsza jest wartość udziału, który przypada na osobę niespełniającą warunków zwolnienia. Standardowo PCC przy sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym wynosi 2 procent, a podstawą do obliczenia podatku jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wynika to z ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jeżeli więc partnerzy kupują lokal za 600 000 zł i każdy z nich nabywa po 50 procent udziału, punktem wyjścia jest ustalenie wartości udziału każdego kupującego. W tym przykładzie udział jednej osoby wynosi 300 000 zł.

Jeżeli jedna osoba spełnia warunki zwolnienia, bo jest to dla niej zakup pierwszego mieszkania, a druga osoba miała już wcześniej nieruchomość mieszkalną, to zgodnie z kierunkiem wynikającym z wyroku NSA podatek może dotyczyć tylko udziału osoby, która nie spełnia warunków ulgi. NSA w wyroku z 7 kwietnia 2026 r., sygn. III FSK 281/25, uznał, że zwolnienie może działać proporcjonalnie przy wspólnym zakupie nieruchomości.

Przykład:

✔️ cena nieruchomości: 600 000 zł

✔️ udział pierwszego kupującego: 50 procent

✔️ udział drugiego kupującego: 50 procent

✔️ jedna osoba spełnia warunki zwolnienia z PCC

✔️ druga osoba nie spełnia warunków zwolnienia

✔️ PCC może być naliczony od 300 000 zł, czyli od udziału osoby bez prawa do ulgi

W takim wariancie podatek wyniósłby 6 000 zł, a nie 12 000 zł. Różnica może więc być istotna, zwłaszcza przy droższych nieruchomościach albo nierównych udziałach kupujących.

Przy obliczeniach trzeba też uważać na wartość rynkową nieruchomości. W PCC nie zawsze decyduje wyłącznie cena wpisana w umowie. Jeżeli urząd uzna, że cena odbiega od wartości rynkowej, może ją weryfikować na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju. Dlatego przy zakupie lokalu mieszkalnego, domu albo spółdzielczego własnościowego prawa znaczenie ma realna wartość transakcji, a nie tylko kwota wpisana w akcie.

Jeżeli nieruchomość jest kupowana w nierównych udziałach, obliczenie wygląda podobnie, ale zmienia się proporcja.

✅ cena nieruchomości: 800 000 zł

✅ udział osoby spełniającej warunki zwolnienia: 70 procent

✅ udział osoby bez prawa do zwolnienia: 30 procent

✅ część opodatkowana: 240 000 zł

✅ PCC od tej części: 4 800 zł

W praktyce najważniejsze jest więc ustalenie, jaka część nieruchomości przypada na osobę, która nie może skorzystać ze zwolnienia. Dopiero od tej wartości można liczyć potencjalny podatek, jeżeli w danej sprawie znajdzie zastosowanie proporcjonalne podejście potwierdzone przez NSA.

VI. Czy można odzyskać nadpłacony podatek po wspólnym nabyciu nieruchomości?

Jeżeli przy wspólnym nabyciu nieruchomości notariusz pobrał PCC od całej wartości transakcji, a jeden z kupujących spełniał warunki zwolnienia, można rozważyć wystąpienie o stwierdzenie nadpłaty podatku. Nie jest to jednak automatyczny zwrot. Trzeba wykazać, że podatek został pobrany w wysokości wyższej niż należna.

Taka sytuacja może dotyczyć osób, które kupiły mieszkanie, dom albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na rynku wtórnym od 31 sierpnia 2023 r., czyli od dnia wejścia w życie zwolnienia dla pierwszego mieszkania. Zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC dotyczy sprzedaży określonych nieruchomości i praw mieszkaniowych, jeżeli kupującymi są osoby fizyczne, którym wcześniej nie przysługiwały wskazane prawa, z wyjątkiem udziału do 50 procent nabytego w drodze dziedziczenia.

Wniosek o nadpłatę może mieć sens szczególnie wtedy, gdy:

🔹 nieruchomość została kupiona wspólnie z partnerem, małżonkiem albo inną osobą

🔹 tylko jeden kupujący spełniał warunki zwolnienia

🔹 PCC został pobrany od całej ceny sprzedaży

🔹 udziały kupujących są jasno określone w akcie notarialnym

🔹 osoba korzystająca z ulgi nie miała wcześniej mieszkania, domu ani prawa wykluczającego zwolnienie

🔹 wcześniejszy udział, jeżeli występował, był nabyty w drodze dziedziczenia i mieścił się w ustawowym limicie

W sprawie nadpłaty znaczenie ma właściwy urząd skarbowy, dokumenty z transakcji oraz argumentacja wskazująca, że zwolnienie powinno zostać zastosowane proporcjonalnie. Podstawą nie jest samo przekonanie podatnika, że zapłacił za dużo, ale wykazanie, że w dniu sprzedaży spełnione były warunki zwolnienia w odniesieniu do konkretnego udziału.

Warto też pamiętać, że wyrok NSA nie jest interpretacją ogólną ani objaśnieniem podatkowym. Nie tworzy automatycznej ochrony dla wszystkich podatników. Jest jednak silnym argumentem, zwłaszcza jeżeli wcześniejsza praktyka interpretacyjna organów była niekorzystna i sprowadzała się do podejścia „wszyscy kupujący spełniają warunki albo nie ma zwolnienia wcale”.

Zwrot nadpłaconego podatku może więc zależeć od kilku elementów:

📌 treści aktu notarialnego

📌 daty zawarcia umowy sprzedaży

📌 udziałów każdego kupującego

📌 historii posiadania praw do nieruchomości

📌 rodzaju kupowanego prawa

📌 wysokości pobranego PCC

📌 argumentacji przedstawionej we wniosku

📌 zachowania terminów wynikających z Ordynacji podatkowej

Jeżeli urząd odmówi zwrotu, sprawa może stać się przedmiotem decyzji wydanej przez organ podatkowy, a następnie trafić do wojewódzkiego sądu administracyjnego. W takim sporze znaczenie może mieć powołana podstawa prawna, ocena stanowiska podatnika oraz to, czy organ prawidłowo zastosował przepisy dotyczące zwolnienia.

Najważniejsze jest jednak to, że po wyroku NSA osoby, które zapłaciły PCC od całej transakcji, choć jeden ze współkupujących nabywał swoje pierwsze mieszkanie, mają mocniejszy argument do zakwestionowania wcześniejszego rozliczenia. Nie oznacza to gwarancji zwrotu, ale otwiera realną drogę do dochodzenia zwrotu części podatku w tych sprawach, w których warunki zwolnienia były spełnione proporcjonalnie.

Podsumowanie: zwolnienie z PCC przy zakupie mieszkania z partnerem może działać proporcjonalnie

Wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r., sygn. III FSK 281/25, może mieć duże znaczenie dla osób, które kupiły nieruchomość wspólnie z partnerem, małżonkiem albo inną osobą, a tylko jeden z kupujących spełniał warunki ulgi na pierwsze mieszkanie. Sąd uznał, że zwolnienie z PCC może przysługiwać proporcjonalnie, czyli w zakresie udziału tego kupującego, który samodzielnie spełnia warunki ustawowe. To odejście od dotychczasowego, restrykcyjnego podejścia fiskusa, zgodnie z którym brak prawa do ulgi po stronie jednego nabywcy mógł wykluczać zwolnienie dla całej transakcji.

W praktyce oznacza to, że przy wspólnym zakupie mieszkania z rynku wtórnego warto sprawdzić, czy podatek PCC został pobrany prawidłowo. Jeżeli jedna osoba kupowała swoje pierwsze lokum, a druga miała już wcześniej lokal mieszkalny, dom jednorodzinny albo określone prawo mieszkaniowe, podatek mógł zostać naliczony zbyt szeroko. W takiej sytuacji możliwe jest rozważenie wniosku o stwierdzenie nadpłaty podatku, ale trzeba pamiętać, że zwrot nie następuje automatycznie.

Kluczowe znaczenie mają szczegóły transakcji: treść aktu notarialnego, udziały kupujących, rodzaj nabywanego prawa, historia posiadania wcześniejszych nieruchomości mieszkalnych oraz to, czy wcześniejszy udział został nabyty w drodze dziedziczenia. Dopiero po analizie tych elementów można ocenić, czy zwolnienie z podatku PCC powinno objąć część transakcji i czy istnieją podstawy do wystąpienia do właściwego urzędu skarbowego o zwrot nadpłaconego podatku.

Najważniejszy wniosek jest prosty: wspólny zakup nieruchomości nie musi automatycznie oznaczać utraty ulgi przez osobę, która kupuje swoje pierwsze mieszkanie. Wyrok NSA nie jest jednak interpretacją ogólną ani objaśnieniem podatkowym, dlatego każdą sprawę trzeba oceniać indywidualnie, z uwzględnieniem przepisów, dokumentów i aktualnej praktyki interpretacyjnej.